Avis Upstone 2025 : que vaut vraiment cette plateforme de financement participatif immobilier ?

En bref :

• 🔎 Upstone a été une plateforme française de crowdfunding immobilier attractive sur le papier, mais sa dissolution en janvier 2025 et un taux de retard très élevé rendent toute nouvelle souscription dangereuse.
• ⚠️ Risque majeur : retards massifs (chiffres officiels proches de 48,98%) et service client défaillant, plusieurs investisseurs privés signalant des immobilisations de capital de 2 à 3 ans.
• 💡 Alternatives à privilégier : Homunity, ClubFunding, La Première Brique, Fundimmo, Anaxago pour une diversification plus sûre.
• 🛠️ Si déjà exposé : conserver tous les documents, regrouper les investisseurs, envisager action collective et consulter un avocat spécialisé.
• 📚 Sources et analyses complètes disponibles : consulter les avis détaillés et les retours d’expérience pour comprendre l’ampleur des problèmes.

Avis Upstone 2025 : historique, positionnement et raison des défaillances

Upstone s’est positionnée initialement comme une solution pour démocratiser l’accès à l’immobilier via le financement participatif, avec un ticket d’entrée à partir de 100 € et des projets variés (marchands de biens, promotion, portage). Cette offre séduisante a attiré des particuliers souhaitant diversifier leur épargne sans passer par l’achat direct d’un bien.

La trajectoire d’Upstone contient plusieurs étapes importantes. Fondée en 2015 et lancée sur le marché en 2016, la plateforme a connu une phase de croissance jusqu’en 2020. L’arrivée d’un investisseur institutionnel puis une tentative de consolidation avec Immocratie n’ont pas suffi à enrayer la dégradation de la qualité des projets et du suivi. Les difficultés opérationnelles se sont matérialisées par des délais de remboursement de plus en plus longs, puis par la dissolution en janvier 2025 et l’absorption par NEW PRAEMIA HOLDING.

Plusieurs facteurs expliquent la spirale négative :

• 🔍 Due diligence insuffisante : sélection de projets avec hypothèses financières contestables.
• 📉 Concentration des risques : dossiers parfois focalisés sur quelques promoteurs ou régions.
• 📢 Communication dégradée : service client quasi-inexistant au moment des difficultés.
• 💸 Modèle économique reposant sur des commissions pouvant aller de 5 à 10 % facturées aux porteurs de projet, ce qui ne garantit pas la robustesse financière du montage.

Pour mieux comprendre l’ampleur du phénomène, voici un tableau synthétique des points clés historiques :

Exemple concret : le dossier fictif « Projet Rivoli » (issu d’une simulation interne) montre comment une promesse de rendement à 12 % sur 18 mois peut rapidement devenir un emprisonnement du capital si le promoteur rencontre des difficultés de trésorerie et si la plateforme ne met pas en place de mesures rapides de recouvrement. Le cas de Marc, investisseur fictif, illustre la situation : il a investi 5 000 € sur deux projets, pensant diversifier ; fin 2023, les deux projets ont cumulé 18 mois de retard et, fin 2024, aucune information claire n’était fournie.

Insight : l’historique d’Upstone montre que l’attrait des rendements élevés s’accompagne d’un défaut de gouvernance et de transparence, transformant une opportunité en risque systémique. La section suivante détaillera le fonctionnement opérationnel et les promesses records qui ont séduit beaucoup d’investisseurs.

Fonctionnement d’Upstone : offres, mécanismes obligataires et garanties proposées

Le modèle commercial d’Upstone reposait sur des investissements obligataires : les particuliers prêtaient à la société porteuse d’un projet et recevaient un titre de créance décrivant le coupon, le prix et la maturité. Ce mode est simple à comprendre pour l’épargnant mais dépend fortement de la solidité du porteur de projet.

Caractéristiques principales du fonctionnement :

• 💶 Ticket d’entrée : à partir de 100 €, permettant une diversification accessible.
• ⏳ Durées : projets courts en moyenne 18 mois, certains portages jusqu’à 8 ans pour des infrastructures hôtelières.
• 📈 Taux annoncés : généralement entre 10 % et 14 %, avec des situations atteignant 12 % ou plus pour certains projets.
• 🛡️ Garanties : hypothèques, fiducies ou cautions personnelles, selon le dossier.

Cependant, la qualité déclarée des garanties ne garantit pas la récupération intégrale du capital si la procédure est mal gérée. Par exemple, une hypothèque sur un bien en zone secondaire peut couvrir une fraction seulement du prêt si le marché immobilier local s’effondre.

Les revenus de la plateforme provenaient principalement des commissions facturées aux porteurs : entre 5 % et 10 % du montant levé. Par exemple, pour une collecte d’1 000 000 €, Upstone percevait entre 50 000 € et 100 000 €. Cette logique commerciale peut créer des incitations perverses si la sélection des dossiers vise le volume plus que la qualité.

Liste des étapes d’un investissement sur la plateforme :

1. 🔎 Parcours des dossiers en ligne et examen des éléments financiers.
2. ✍️ Remplissage du formulaire d’adhésion et signature électronique.
3. 💸 Paiement par virement bancaire et émission du titre de créance.
4. 📅 Suivi pendant la durée du prêt, puis remboursement à l’échéance (théoriquement).

Des dossiers « rassurants » mettaient souvent en avant des projets en grandes villes, des fiducies et des partenariats avec des marchands de biens réputés. Néanmoins, plusieurs investisseurs ont constaté des descriptions incomplètes, des erreurs de calcul sur la LTV et des hypothèses de marges irréalistes.

Insight : le mécanisme obligataire est adapté pour des investisseurs souhaitant comprendre leur engagement, mais l’efficacité repose sur la fiabilité de la sélection et du suivi – deux éléments qui ont vacillé chez Upstone.

Risques concrets constatés en 2024-2025 : retards, pertes et communication défaillante

Les données publiées et les retours d’utilisateurs convergent vers une réalité dure : des retards massifs et une communication quasi-absente. Les chiffres disponibles indiquent un taux de retard proche de 48,98 %, certaines analyses évoquant même des taux combinés retards+défauts atteignant 86,86 %. Ces niveaux sont sans équivalent parmi les plateformes crédibles.

Les principaux risques observés :

• ⛔ Retard prolongé : projets bloqués 2 à 3 ans au-delà de l’échéance prévue.
• 📉 Perte en capital : plusieurs dossiers engagés en procédure collective, diminution probable du capital restituable.
• 📵 Service client absent : mails sans réponse, téléphone injoignable, mises à jour sporadiques.
• 🔎 Opacité sur les garanties : description superficielle, absence d’actes de nantissement accessibles facilement.

Exemples d’impact : dans plusieurs cas réels remontés par des investisseurs, un projet qui devait être soldé après 18 mois en 2022 n’avait toujours pas été remboursé au premier trimestre 2025. Les témoignages parlent de courriels restés sans réponse pendant des mois, créant une situation d’angoisse pour des ménages dépendant de ces revenus pour des projets personnels.

Une autre conséquence est la dévaluation du rendement réel : un projet annoncé à 10 % sur 18 mois perd la majeure partie de son attractivité si le capital est immobilisé 30 mois ou plus. Les retards réduisent le rendement annuel effectif et peuvent transformer un gain théorique en perte réelle, notamment lorsqu’un promoteur entre en procédure collective.

Rappels pratiques pour un investisseur confronté à ces situations :

• 📝 Conserver toutes les pièces contractuelles et communications.
• 👥 Se regrouper avec d’autres investisseurs pour mutualiser informations et coûts juridiques.
• ⚖️ Consulter un avocat spécialisé si le retard dépasse 24 mois.
• 📣 Publier des avis vérifiés pour alerter la communauté (ex. avis Trustpilot Upstone).

Insight : le principal danger n’est pas seulement la perte potentielle, mais l’illiquidité prolongée et la perte de confiance : des capitaux immobilisés plusieurs années ont un coût réel pour l’épargnant.

Comparaison avec les alternatives : Homunity, ClubFunding, La Première Brique, WiSEED, Raizers, Anaxago, Fundimmo, Lymo, Bricks.co

Face à l’effondrement de la confiance chez Upstone, le choix d’alternatives solides est essentiel. Plusieurs plateformes se distinguent par la rigueur de leur sélection, la qualité du suivi et des taux de retard sensiblement inférieurs.

Comparaison synthétique et recommandations :

Pour approfondir l’analyse comparative, des revues spécialisées et des fiches détaillées existent, notamment :

• 🔗 analyse plateforme Upstone sur Objectif-Renta
• 🔗 comparatif crowdfunding immobilier 2024
• 🔗 avis sinvestir

Autres lectures utiles pour évaluer des alternatives :

• 📘 fiche ClubFunding
• 📘 avis La Première Brique
• 📘 analyse Fundimmo
• 📘 retour sur Anaxago
• 📘 Baltis Capital

Quelques points de comparaison qualitatifs :

• ✅ Due diligence : ClubFunding et Homunity publient des bilans prévisionnels détaillés et vérifiés.
• 🟢 Communication : réponses régulières et mises à jour trimestrielles chez les leaders.
• 🔒 Garanties : dossiers mieux documentés, actes notariés disponibles.

Noter également que des acteurs comme WiSEED, Raizers, Anaxago ou Bricks.co offrent des formats différents (equity, obligations, fractionnement) permettant d’adapter la stratégie en fonction du profil de risque.

Insight : la diversification entre plateformes reconnues, la vérification stricte des documents et le respect d’un plafond d’investissement par projet restent les meilleures protections contre des scénarios semblables à celui d’Upstone.

Stratégies concrètes pour les investisseurs exposés et checklist de due diligence

Pour un investisseur déjà présent sur Upstone ou cherchant à se repositionner en 2025, une stratégie claire et des actions prioritaires sont indispensables. Le fil conducteur suit Marc, un investisseur fictif qui doit sécuriser 20 000 € investis entre 2019 et 2023.

Étapes prioritaires :

1. 📂 Rassembler tous les contrats, annexes et communications.
2. 📮 Envoyer des demandes formelles par courrier recommandé en groupant les investisseurs.
3. 👥 Constituer ou rejoindre un collectif pour réduire le coût des démarches juridiques.
4. ⚖️ Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et en recouvrement de créances.
5. 🕵️‍♂️ Suivre les procédures collectives et inscrire sa créance auprès des administrateurs judiciaires si nécessaire.

Checklist de due diligence avant d’investir sur une autre plateforme :

• 🔎 Vérifier le taux de retard public et les historiques de performance.
• 📑 Demander les actes de garantie (hypothèques, fiducies) et vérifier leur enregistrement.
• 👨‍💼 Évaluer l’équipe : parcours, stabilité et références.
• 💬 Tester le service client par des questions précises avant d’investir.
• ⚖️ Lire les conditions contractuelles relatives aux procédures en cas de défaut.

Pour approfondir, il est recommandé de consulter des synthèses d’avis publics sur Upstone et des plateformes comparatives :

• 🔗 analyse Maison Trégor
• 🔗 avis Les Bons Conseils Immo
• 🔗 fiche LGP Immo
• 🔗 article Quel Intérêt
• 🔗 investissements-faciles avis

Enfin, quelques règles prudentes :

• 💡 Ne jamais placer plus de 5 % du patrimoine disponible sur un seul projet.
• 🔁 Diversifier entre plusieurs plateformes (ClubFunding, Homunity, Fundimmo, La Première Brique).
• 📆 Prévoir une réserve de liquidité pour pallier des immobilisations imprévues.

Insight : la meilleure défense reste la prévention : une due diligence systématique, des montants limités par projet et une diversification inter-plateformes réduisent sensiblement le risque d’une immobilisation catastrophique du capital.

Que faire si l’investissement est en retard depuis plus de 24 mois ?

Conserver tous les documents contractuels, se rapprocher d’un collectif d’investisseurs et consulter un avocat spécialisé. En cas de procédure collective ouverte, inscrire sa créance auprès de l’administrateur judiciaire.

La dissolution d’Upstone annule-t-elle les créances des investisseurs ?

Non. Les créances restent attachées aux sociétés émettrices des titres de créance. La dissolution de la plateforme n’efface pas les dettes des porteurs de projet ; NEW PRAEMIA HOLDING a absorbé la structure mais les recouvrements dépendent des montages juridiques.

Quelles plateformes privilégier comme alternatives ?

Privilégier des plateformes avec un historique de retard inférieur à 15 % : Homunity, ClubFunding, Fundimmo, La Première Brique. Vérifier la transparence des dossiers et la qualité du service client avant d’investir.

Les garanties (hypothèque, fiducie) protègent-elles intégralement l’investisseur ?

Pas automatiquement. La qualité de la garantie dépend de l’actif sous-jacent et de la position du prêteur. Il est essentiel de vérifier l’enregistrement des garanties et la valeur de marché de l’actif en question.

Simon.Andre

Avec trente-huit ans d’expérience de vie et une véritable passion pour l’urbanisme, j’accompagne mes clients dans la réalisation de projets immobiliers innovants. Promoteur engagé, je m’attache à développer des espaces modernes qui répondent aux besoins de chacun, en plaçant la durabilité au cœur de chaque initiative.