La Première Brique s’est imposée en quelques années comme un acteur incontournable du crowdfunding immobilier en France. Accessible dès 1 €, la plateforme attire par des rendements affichés dans une fourchette élevée et une communication très active. Derrière ce succès se trouvent des chiffres de croissance impressionnants, mais aussi des signaux d’alerte liés aux retards et à la composition des porteurs de projets. Ce dossier scrute les forces et les faiblesses de La Première Brique en 2025, compare ses performances à ses concurrents et propose des stratégies pour investir intelligemment.
En bref — points clés à retenir :
- 🚀 Accessibilité : ticket minimum 1 € favorisant une diversification fine.
- 💰 Rendement : rendements bruts moyens autour de 11–12 %; performance nette estimée 8–10 % après diversifications et retards.
- ⚠️ Risque : hausse des retards en 2022 ; zéro perte définitive comptabilisée mais plusieurs procédures en cours.
- 🛠️ Outils : robot d’investissement lancé en 2025, application mobile et reporting détaillé.
- 📊 Transparence : statistiques publiques et reporting utilisateur robustes, pratique pour piloter l’exposition.
Panorama et accessibilité de La Première Brique en 2025 : positionnement, chiffres et gouvernance
La Première Brique a émergé en 2019 avec l’ambition de démocratiser l’accès à l’immobilier par le financement participatif. Le positionnement est clair : proposer un ticket d’entrée extrêmement bas (1 €) pour permettre à un large public de diversifier facilement ses placements immobiliers. Cette stratégie s’accompagne d’un volume de projets élevé, d’une forte présence digitale et d’une communication transparente, ce qui a accéléré l’adoption par les investisseurs particuliers.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Depuis le lancement, la plateforme a financé plusieurs centaines de projets et levé plusieurs centaines de millions d’euros. L’arrivée d’un actionnaire institutionnel minoritaire comme iXO Private Equity en 2025 renforce la crédibilité financière tout en laissant la direction initiale aux fondateurs. Ce mix de jeunesse managériale et d’appui financier externe est un des éléments clés qui explique la croissance rapide.
- 📈 Croissance soutenue et volume de projets
- 🏛️ Régulation : statut PSFP (AMF) assurant un cadre légal strict
- 🧭 Gouvernance : fondateurs présents, attention portée à l’arrivée de profils seniors
| Élément 📌 | Valeur / Détail 📊 |
|---|---|
| Année de création 🕰️ | 2019 |
| Montant financé total 💶 | ~284 M€ (cumul à 2025) |
| Nombre d’investisseurs 👥 | Plusieurs dizaines de milliers (croissance rapide) |
| Ticket minimum 🪙 | 1 € |
| Statut régulatoire ⚖️ | PSFP (AMF) |
Exemple concret : un projet type porté par un marchand de biens peut proposer 11,5 % brut sur 12 à 24 mois, accompagné d’une documentation PDF complète. Ces opportunités se succèdent rapidement, rendant la réactivité un facteur essentiel. Il est conseillé de suivre les ouvertures via l’application mobile ou le robot d’investissement pour ne pas manquer les meilleures opportunités.
Comparaison contextuelle : face à des plateformes historiques comme Homunity, Anaxago, ClubFunding ou Fundimmo, La Première Brique se distingue par son volume élevé de petites participations. D’autres acteurs, comme Bricks.co ou WeShareBonds, ont une approche différente (fractionnement ou obligations), mais tous sont confrontés aux mêmes enjeux de sélection et de risque.
Point-clé : l’accessibilité extrême est un avantage puissant, mais elle exige une discipline de diversification et une vigilance renforcée sur la qualité des dossiers pour sécuriser le portefeuille.
Fonctionnement, fiches projets et garanties : comment évaluer un dossier sur La Première Brique
La mécanique d’investissement sur La Première Brique est simple : souscrire à un prêt pour financer une opération immobilière, attendre le remboursement in fine ou intermédiaire, puis percevoir le capital et les intérêts. Toutefois, la simplicité apparente masque une exigence d’analyse : chaque dossier mérite une évaluation détaillée des marges, des garanties et du profil du porteur de projet.
La fiche-projet constitue l’outil central d’analyse. Elle comprend un résumé, un dossier PDF détaillé (plans, budgets, calendrier, bilans financiers, expérience du porteur), et un ensemble de garanties quand elles sont proposées. La qualité de ces documents s’est nettement améliorée au fil du temps, mais certaines rubriques — travaux, commercialisation — peuvent rester succinctes pour des opérations complexes.
- 📄 Liste de contrôle avant de souscrire :
- ✅ Vérifier la marge projetée sur la durée maximale et non seulement sur la cible
- ✅ Examiner les garanties : hypothèque, fiducie, GAPD, nantissement
- ✅ Évaluer l’expérience du porteur et ses cautions personnelles
- ✅ Prendre en compte l’échéancier et les pénalités de retard éventuelles
| Élément d’analyse 🔎 | Question à se poser 📝 |
|---|---|
| Marge prévisionnelle 📈 | Est-elle robuste sur la durée maximale du prêt ? |
| Garanties proposées 🛡️ | Hypothèque 1er rang / fiducie / GAPD / nantissement ? |
| Profil du porteur 👤 | Expérience, patrimoine, cautions personnelles |
| Calendrier 🔁 | Délais réalistes pour travaux et commercialisation |
Exemple d’évaluation : pour un dossier de marchand de biens avec un objectif de revente sous 12 mois, la marge brute doit être analysée sur une durée maximale plausible (ex. 18-24 mois) pour intégrer les délais de vente. Si la garantie est une fiducie, vérifier sa mise en place et son rang effectif. Une garantie d’hypothèque de premier rang est généralement préférée dans une logique de protection du prêteur.
- 🔍 Signes d’alerte à repérer :
- ⚠️ Prévisions trop optimistes sans plan de commercialisation détaillé
- ⚠️ Porteur récemment créé sans historique
- ⚠️ Documentation trop légère sur la nature des travaux
Comparaison pratique : sur certaines plateformes comme Fundimmo ou Homunity, la sélection peut être plus axée sur la promotion classique, tandis que La Première Brique accueille majoritairement des opérations de marchands de biens. Cela implique souvent des durées plus courtes mais une sensibilité importante aux cycles de revente et aux conditions de marché locales.
Bon réflexe : privilégier les projets avec garanties matérielles solides et des porteurs ayant déjà bouclé des opérations similaires. L’analyse doit toujours porter sur la robustesse des chiffres sur la durée maximale et non sur la meilleure hypothèse.
Performance, retards et gestion du risque : lecture des chiffres et comparaison aux concurrents
Les chiffres publiés par La Première Brique sont transparents et accessibles. Le taux de rendement interne (TRI) et les rendements bruts moyens sont attractifs, souvent cités autour de 11–12 %. Cependant, l’élément à surveiller est l’augmentation des retards observée sur les cohorts 2022-2023, conséquence des tensions de marché et des prolongations de commercialisation.
La plateforme affiche un taux de perte définitive nul à date, mais ce chiffre doit être nuancé : un projet n’est déclaré « perdu » que lorsqu’un certificat d’irrécouvrabilité est délivré. Plusieurs dossiers en procédure collective restent encore comptabilisés comme « en défaut » mais pas comme pertes, ce qui demande prudence dans l’interprétation des statistiques.
- 📉 Indicateurs clés à surveiller :
- 🔢 Taux de retards (>6 mois) : indicateur d’usure du portefeuille
- 💸 Taux de pertes définitives : à suivre sur horizon 24–36 mois
- 📆 Durée moyenne réelle vs durée prévue
| Plateforme 🔁 | Taux moyen 2025 💹 | Taux de défaut en montant ⚠️ | Ticket minimum 🪪 |
|---|---|---|---|
| La Première Brique | 11,55 % 🟢 | ~9,13 % 🔶 | 1 € 🪙 |
| Homunity | ~10,00 % | ~11–12 % | 1 000 € |
| Anaxago | ~11,40 % | Varie | 1 000 € |
| Fundimmo | ~11,00 % | ~18 % | 1 000 € |
| ClubFunding / Bricks.co | ~11–12 % / variable | variable | 1 000 € / parfois 100 € |
Interprétation : un taux de rendement élevé s’accompagne souvent d’un coût du risque plus important. La hausse du coût du risque pour la cohorte 2022 illustre comment des conditions macro (taux d’intérêt, marché immobilier) peuvent impacter le calendrier des opérations. Pour lisser ce risque, la diversification sur de nombreuses petites positions — rendue possible par le ticket à 1 € — reste une stratégie pertinente.
- 📌 Recommandations de gestion du risque :
- 🧾 Suivre les cohorts annuelles et leur taux de défaillance
- 🔁 Équilibrer entre projets à forte garantie et projets plus rémunérateurs mais plus risqués
- ⚖️ Réévaluer l’allocation en cas d’augmentation structurelle des retards
Insight final : la performance nominale est séduisante, mais le profil risque-rendement nécessite une approche diversifiée et une lecture fine des retards.
Outils, robot d’investissement et expérience utilisateur : automatisation maîtrisée sur La Première Brique
La Première Brique a investi dans l’expérience utilisateur en lançant en 2025 un robot d’investissement personnalisable et une application mobile complète. Ces outils répondent à deux enjeux : capturer rapidement des projets qui se remplissent en quelques minutes et permettre aux investisseurs d’automatiser une partie de leur allocation tout en gardant la main.
Le robot propose des critères détaillés (taux minimum, durée maximale, type de garantie, type d’opération, montant par projet). Il intervient après les premiers groupes d’investisseurs pour préserver l’équité, puis lance une souscription suivant les critères paramétrés. L’utilisateur reçoit une alerte et dispose de 24 heures pour confirmer ou annuler la souscription. Cette logique combine automatisation et contrôle humain.
- 🤖 Avantages du robot :
- ⚡ Réactivité face aux projets très demandés
- 🔧 Personnalisation fine des critères
- 🛡️ Sécurité : désactivation automatique en cas de solde insuffisant
| Paramètre du robot ⚙️ | Options possibles 🔍 |
|---|---|
| Montant par projet 💶 | Montant fixe ou pourcentage du portefeuille |
| Taux d’intérêt minimum ⬆️ | Ex. >= 11 % |
| Durée maximale 🕒 | 6–24 mois |
| Garanties exigées 🛡️ | Hypothèque 1er rang, fiducie, GAPD |
Expérience utilisateur : l’application mobile et le dashboard web permettent de suivre un échéancier prévisionnel, d’accéder à l’espace « porte-monnaie » (gestion via MangoPay) et de télécharger les transactions. Le chat live et le support sont considérés comme réactifs, avec des réponses souvent en moins de 24 heures. Le reporting est jugé qualitatif par la communauté, bien que la page « Mes investissements » puisse gagner en ergonomie.
- 📲 Points d’amélioration UX :
- 🔎 Améliorer la vue d’état d’avancement projet par projet
- 💬 Ajouter une fonctionnalité d’échange public sur chaque fiche projet
- 🔔 Optimiser les notifications pour éviter les « FOMO » mal contrôlés
Phrase-clé : l’automatisation est utile, mais elle doit rester sous contrôle humain pour éviter des décisions mécaniques lors de cycles de marché volatils.
Stratégies pragmatiques pour investir sur La Première Brique en 2025
Construire une stratégie d’investissement sur La Première Brique implique de tirer parti du ticket à 1 € tout en maîtrisant l’exposition aux retards et procédures. La clé est la diversification, l’analyse des garanties et une allocation progressive. Plusieurs approches concrètes permettent d’améliorer le profil rendement / risque d’un portefeuille.
Stratégie type : répartir un capital sur 30 à 60 projets, privilégier les projets avec garanties solides, et réallouer progressivement les remboursements vers de nouvelles opportunités. Cette méthode réduit l’impact d’un défaut isolé et lisse la volatilité liée aux retards.
- 🔍 Checklist stratégique :
- ✅ Diversifier sur au moins 30 positions 🧩
- ✅ Allouer une part à projets sécurisés (hypothèque 1er rang) 🛡️
- ✅ Réserver une fraction pour projets high-yield plus risqués ⚠️
- ✅ Utiliser le robot pour capter les projets répondant aux critères standards 🤖
| Profil investisseur 👤 | Allocation recommandée 📌 | Objectif |
|---|---|---|
| Conservateur | 70 % garanties fortes / 30 % opportunités | Préserver le capital tout en visant 6–8 % net |
| Équilibré | 50 % garanties / 50 % rendement | Vise 8–10 % net |
| Offensif | 30 % garanties / 70 % rendement | Vise >10 % net, tolérance aux retards |
Aspects fiscaux et opérationnels : les intérêts sont soumis au PFU (30 %) pour les résidents français. Il est utile d’anticiper l’impact fiscal dans le calcul du rendement net. Pour les non-résidents, la fiscalité locale s’applique et doit être vérifiée.
- 💡 Astuces pratiques :
- 🏷️ Profiter des codes de parrainage pour réduire le coût d’entrée
- 📅 Investir progressivement via un plan mensuel pour lisser les risques
- 🧾 Tenir un tableau de suivi Excel des échéances et des retards
Exemple réel : un portefeuille de 30 projets avec un ticket moyen de 500 € réparti sur 18–24 mois permettra de supporter 1 à 2 retards importants sans impacter significativement le rendement global. Un investisseur prudent pourra augmenter la part de projets garantis par hypothèque.
Phrase-clé final : diversifier finement, privilégier les garanties solides et automatiser avec retenue pour tirer le meilleur parti de La Première Brique en 2025.
La Première Brique est-elle sûre pour un premier investissement ?
La plateforme est régulée (PSFP) et propose beaucoup d’informations, mais aucun placement n’est sans risque. Débuter avec de petites sommes et diversifier permet de limiter l’exposition : privilégier des projets avec garanties matérielles améliore la sécurité.
Comment interpréter le taux de retard affiché ?
Le taux de retard mesure les projets dépassant leurs délais, souvent >180 jours. Il indique la pression sur la trésorerie et la vitesse de remboursement. Un taux de retard en hausse nécessite de réduire l’exposition à des cohorts concernées et d’augmenter la diversification.
Le robot d’investissement remplace-t-il l’analyse humaine ?
Non. Le robot est un outil pour gagner en réactivité. Il exécute des critères définis mais la validation manuelle et la revue des dossiers restent indispensables pour éviter des souscriptions sur des projets mal qualifiés.
Comment comparer La Première Brique à d’autres plateformes ?
Comparer taux, durée moyenne, ticket minimum, volume financé et taux de défaut permet d’évaluer le profil risque-rendement. Plateformes citées comme Homunity, Anaxago, ClubFunding, Fundimmo, Bricks.co, WeShareBonds offrent des modèles complémentaires — utiliser un comparateur pour aligner la stratégie.
Avec trente-huit ans d’expérience de vie et une véritable passion pour l’urbanisme, j’accompagne mes clients dans la réalisation de projets immobiliers innovants. Promoteur engagé, je m’attache à développer des espaces modernes qui répondent aux besoins de chacun, en plaçant la durabilité au cœur de chaque initiative.