Baltis Capital avis 2025 : que vaut cette plateforme d’investissement immobilier ?

En bref :

• 🔎 Baltis Capital (renommée Baltis) propose une offre diversifiée : crowdfunding immobilier, immobilier fractionné (Puzzle), SCPI, FCPR et investissements en start‑ups.
• 💶 Ticket d’entrée attractif de 100€, souscriptions 100% en ligne et possibilités d’éligibilité au PEA / PEA‑PME.
• 📈 Performance moyenne attractive autour de 10% (IRR) mais taux de retard/insolvabilité en hausse après 2023‑2024 : vigilance nécessaire.
• 🛡️ Processus d’analyse poussé, présence d’un actionnaire référent (Foncière Magellan) et label AMF / PSFP pour la régulation.
• 🌱 Impact positif via des initiatives (retrait de plastique, plantation d’arbres, don de cahiers) et service client réactif.

Baltis Capital avis 2025 : présentation et positionnement sur le marché du crowdfunding immobilier

Baltis Capital, aujourd’hui simplement appelée Baltis, s’impose comme une plateforme multi‑produits qui a su évoluer depuis sa création en 2016. La plateforme a gagné en légitimité après l’agrément AMF en 2020 et l’obtention du statut PSFP en 2023 (FP‑2023‑30). Ce positionnement réglementaire rassure tant les investisseurs particuliers que les professionnels souhaitant accéder à des levées de fonds immobilières encadrées.

La force du positionnement de Baltis repose sur une diversification des offres : financement de promotions immobilières, opérations de marchand de biens, immobilier fractionné via Puzzle by Baltis, SCPI sélectionnées, investissements en start‑ups (crowdequity) et fonds tels que CITY MAKERS #1. Cette gamme place Baltis dans une catégorie hybride, entre plateformes pures de crowdfunding (Homunity, Fundimmo, Raizers) et acteurs proposant de l’immobilier fractionné ou des SCPI (La Première Brique, Bricks, Upstone).

Points clés du positionnement

• ✅ Ticket minimum : 100€ (facilitant l’accès au crowdfunding) 🎯
• ✅ Durées fréquentes : 6 à 36 mois, moyenne ≈ 16–17 mois ⏳
• ✅ Rendements annoncés : 8%–12% sur les obligations, 6%–9% sur l’immobilier fractionné 🧾
• ✅ PEA/PEA‑PME : possibilités d’intégration d’obligations et de certaines actions dans ces enveloppes fiscales avantageuses 🛡️
• ⚠️ Risques : hausse des retards de paiement observée en 2023–2024, point de vigilance pour 2025 🚨

Exemple concret : une collecte type pour une opération de promotion en centre‑ville se situe entre 200 000€ et 1 000 000€, financée en obligations à taux fixe pour une durée contractuelle courte à moyenne. Ce format attire des investisseurs recherchant des rendements supérieurs aux placements classiques et prêts à assumer un risque d’illiquidité sur une période limitée.

🔎 Critère	📊 Baltis	🔁 Comparaison (exemples)
Ticket minimum	100€ 🎯	Homunity 1 000€ / Anaxago 1 000€
Rendement moyen annoncé	8%–12% 📈	Fundimmo 7%–10% / Raizers 6%–9%
Durée moyenne	16–17 mois ⏳	La Première Brique 24–36 mois
Régulation	AMF / PSFP ✅	Wiseed, Anaxago PSFP/CIP selon les cas

La stratégie commerciale est claire : rendre l’immobilier accessible à petits montants tout en proposant un éventail de produits pour différents horizons temporels et appétences au risque. L’ouverture d’un PEA‑PME ou l’investissement en crowdequity constituent des leviers fiscaux attractifs pour certains profils. Ce positionnement mêle innovation produit et respect des standards de sécurité réglementaire.

Phrase‑clé : Baltis combine accessibilité, diversité d’offres et cadre réglementaire pour séduire l’investisseur patrimonial moderne.

Performance, risques et track record : que montrent les chiffres de Baltis Capital en 2025 ?

Les performances revendiquées par Baltis attirent l’attention : un taux de rendement interne moyen proche de 10,11% sur l’ensemble des projets analysés, avec une centaine de projets financés par an en phase d’accélération. À janvier 2025, le track record comptabilise environ 207 projets pour un montant total prêté aux alentours de 96 M€. Ces chiffres sont séduisants, mais ils exigent un examen détaillé des risques opérationnels et financiers.

Les chiffres à garder en mémoire

• 📌 Projets financés : ≈ 207 projets
• 📌 Montant total financé : ≈ 96 M€
• 📌 IRR moyen : ≈ 10,11% 🔥
• ⚠️ Taux de retard (>6 mois ou procédure) : entre 23% et 31% selon les méthodes de calcul (hausse en 2023–2024)
• ✅ Perte définitive : 0% déclarée dans les statistiques, ce qui signifie pas (encore) de perte totale remontée à date

Cas vécu : le projet « 10 Puteaux » lancé en mars 2023 illustre les enjeux. Échéance initiale août 2024, promesse de vente repoussée, remboursement attendu entre février et avril 2025—soit un retard d’environ 8 mois. Les intérêts continuent de courir, mais l’attente pèse sur la trésorerie des investisseurs. Ce type de décalage est compréhensible dans un contexte de retournement immobilier, mais rappelle la nécessité d’un portefeuille diversifié.

📅 Indicateur	🔢 Valeur	💡 Interprétation
IRR moyen	10,11% 📈	Attractif mais corrélé à un risque de défaut plus élevé
Taux de retard	≈ 23,4% – 30,7% ⚠️	Signe d’un marché tendu et d’une sélectivité perfectible sur certaines collectes
Durée moyenne	17 mois ⏳	Permet une rotation du capital relativement rapide pour du crowdfunding

Quels enseignements tirer ? Premièrement, le rendement élevé s’accompagne d’une volatilité et d’un risque opérationnel plus prononcé qu’un placement obligataire classique. Deuxièmement, le suivi des opérations et la qualité des garanties (caution, hypothèque, promesse de vente) font la différence : certains dossiers sont mieux couverts que d’autres. Enfin, la baisse des taux amorcée fin 2024 crée des perspectives de reprise pour 2025, mais la prudence reste de mise.

Liste d’actions recommandées pour un investisseur prudent :

• 🔁 Diversifier entre plusieurs projets et types de produits (crowdfunding, fractionné, SCPI) 🧩
• 📄 Lire attentivement la fiche projet (garanties, planning, business plan) 🧐
• 📆 Prévoir une marge de liquidité personnelle en cas de retard 💧
• 🧾 Vérifier l’éligibilité fiscale (PEA, PEA‑PME, réductions IR pour certain crowdequity) 🏷️

Phrase‑clé : Des rendements élevés chez Baltis s’accompagnent d’un profil risque notable : diversification et lecture fine des dossiers restent impératives.

Gamme de produits Baltis : crowdfunding immobilier, Puzzle by Baltis et fonds CITY MAKERS #1

Baltis ne se limite pas aux obligations de promotion : la plateforme a élargi son catalogue pour répondre à des horizons de placement variés. L’offre se structure autour de plusieurs piliers : crowdfunding (obligations), immobilier fractionné (Puzzle), SCPI triées sur le volet, crowdequity (start‑ups) et fonds private equity (CITY MAKERS #1). Cette diversité permet de construire une allocation immobilière modulée selon l’aversion au risque et l’horizon temporel.

Crowdfunding immobilier (obligations)

• 💸 Rendement : généralement 8%–12%.
• ⏳ Durée : 6–36 mois, moyenne ≈ 16–17 mois.
• 🎯 Ticket minimum : 100€.

Ces opérations ciblent des projets en centre‑ville (Paris, Bordeaux, Lille, etc.). Les montants collectés sont majoritairement compris entre 200 000€ et 1 000 000€. L’introduction de ces dossiers se fait après audits techniques et financiers, et souvent avec des garanties spécifiques.

Puzzle by Baltis – immobilier fractionné

• 🏪 Focus sur commerces de centre‑ville (boulangeries, restaurants, pharmacies).
• 📉 Rendement prévisionnel : ≈ 6% net pour certains dossiers.
• 💶 Ticket d’entrée faible : 100€.

Exemple : acquisition d’un restaurant à Lille en 2024 via Puzzle, rendement prévisionnel ≈ 6% annuel. L’immobilier fractionné offre des loyers réguliers et une exposition directe à des actifs physiques sans les contraintes de gestion locative individuelle.

🏷️ Produit	⏱ Durée	📈 Rendement ciblé	💶 Ticket min
Crowdfunding (obligations)	6–36 mois ⏳	8%–12% 🔥	100€ 🎯
Immobilier fractionné (Puzzle)	Long terme (variables)	6%–9% 📉	100€ 🧩
SCPI sélectionnées	Long terme	>5% (2023) 🏛️	Variable
Crowdequity (start‑ups)	Long terme (incertain)	Variable + avantages fiscaux 🧾	1 000€ 🚀
FCPR – CITY MAKERS #1	6 ans (cible)	TRI cible 7% (non garanti)	5 000€ 🔐

Comparaisons rapides avec d’autres acteurs : Homunity et Fundimmo restent des références historiques pour le crowdfunding pure, Anaxago et Wiseed pour le crowdequity, tandis que La Première Brique et Bricks jouent sur la fractionnalisation. Baltis se distingue par la combinaison de tous ces profils sur une même interface, facilitant la diversification.

• 🔁 Diversification possible entre produits pour lisser le risque 📊
• 🏦 Possibilité d’utiliser des enveloppes fiscales (PEA/PEA‑PME) pour optimiser la fiscalité 💰
• 🌱 Investissements à impact et options solidaires via Allcolibri 🌍

Phrase‑clé : La richesse de l’offre Baltis permet d’ajuster l’exposition immobilière selon l’horizon et la tolérance au risque, en combinant crowdfunding, fractionné et private equity.

Sélection des projets, due diligence et gouvernance : comment Baltis limite-t-elle les risques ?

La crédibilité d’une plateforme de financement participatif tient autant à la qualité de sa due diligence qu’à sa capacité à suivre les dossiers après collecte. Baltis a mis en place un processus structuré : visite du bien, audit technique, analyse juridique et financière, puis avis consultatif d’un « Conseil des Sages ». Ce double niveau d’expertise vise à réduire les biais et améliorer la sélectivité des projets mis en ligne.

Étapes de sélection

1. 📍 Repérage et visite du bien (emplacement, état, contexte local).
2. 🧾 Audit technique et juridique (assurances, conformité, permis).
3. 🔢 Audit financier (business plan, plan de financement, garanties).
4. 🧠 Avis du Conseil des Sages (regard externe, pluralité d’avis).
5. 📤 Publication et transparence sur la fiche projet (planning, risques, conditions).

À cela s’ajoute un suivi post‑collecte : rapports d’avancement, mise à jour du planning, communication proactive en cas de retard. L’entrée de Foncière Magellan dans le capital (2021) renforce la crédibilité opérationnelle et la capacité d’analyse interne sur des problématiques complexifiées par le retournement du marché.

🔎 Critère d’analyse	✅ Ce qui est vérifié	❗ Impact sur le risque
Emplacement	Visite, étude de marché locale	Réduit le risque commercial 🏘️
Garanties	Hypothèque, caution, promesse de vente	Diminue le risque de perte en capital 🛡️
Structure financière	Bilan, trésorerie, capacité de remboursement	Identifie le risque d’insolvabilité 💶
Assurances chantier	DO, Garantie d’Achèvement, TRC	Protège contre les imprévus techniques 🔧

Malgré ce processus, l’augmentation des retards en 2023–2024 souligne que la due diligence ne supprime pas le risque. Elle le gère et le quantifie. Par exemple, des dépassements de coûts liés à l’inflation des matériaux ou des problèmes administratifs peuvent transformer un dossier sain en opération retardeuse. Cette réalité a conduit Baltis à renforcer la granularité des fiches projet et à détailler davantage les plans B (garanties, remboursements échelonnés, etc.).

• 🛠️ Exigence d’un dossier complet avant mise en ligne (garanties financières, assurance, planning).
• 👥 Analyse par plusieurs intervenants indépendants (conseil, auditeurs externes).
• 🏛️ Transparence renforcée : fiches projets détaillées, reporting régulier.

Phrase‑clé : La robustesse de la sélection chez Baltis limite, mais n’annule pas, les risques : l’analyse fine et la transparence restent les meilleurs outils pour investir en connaissance de cause.

Expérience utilisateur, frais, fiscalité et communauté d’investisseurs

L’expérience sur Baltis se veut digitale et accessible : inscription 100% en ligne, procédure KYC et profilage d’investisseur pour orienter les offres, puis souscription en quelques clics. Le service client est réputé pour sa réactivité, avec réponses souvent en quelques dizaines de secondes via le chat. Cette combinaison d’automatisation et d’accompagnement humain améliore l’adoption par des profils variés, des néophytes aux investisseurs aguerris.

Frais et modèle économique

• 💸 Pour le crowdfunding immobilier : pas de frais pour l’investisseur (pas de frais d’entrée / de gestion / de sortie) ✅
• 🏛️ SCPI : frais de gestion habituels applicables (prélevés par la SCPI elle‑même)
• 🏦 Rémunération de la plateforme : honoraires versés par les opérateurs (promoteurs/marchands) 💼

Ce modèle rend l’accès gratuit pour l’investisseur, Baltis se rémunérant côté opérateur, ce qui permet de garder un ticket d’entrée bas (100€). Pour l’investisseur, l’absence de frais visibles facilite le calcul du rendement net, mais il faut intégrer la fiscalité applicable aux revenus financiers selon la situation personnelle.

💡 Élément	🔍 Détail
Frais plateforme (investisseur)	0€ pour crowdfunding 📉
Frais SCPI	Frais de gestion de la SCPI applicables 🏛️
Mode de rémunération Baltis	Honoraires payés par les opérateurs

Fiscalité et enveloppes

L’un des atouts de Baltis est la possibilité d’intégrer certains titres au PEA / PEA‑PME, permettant une fiscalité avantageuse après 5 ans. Les obligations sont en pratique éligibles au PEA‑PME, ce qui peut offrir une optimisation non négligeable comparée à une détention « nue » hors enveloppe. De plus, les investissements en start‑ups peuvent donner droit à des réductions d’impôt (JEIC/JEIR) pour les opérations éligibles.

• 📍 PEA / PEA‑PME : exonération d’impôt sur les gains après 5 ans (prélèvements sociaux restent dus).
• 📍 Crowdequity : réduction d’impôt sous conditions (ex. JEIC/JEIR) 💼
• 📍 Déclaration : revenus soumis au PFU 30% si option par défaut, possibilité d’option au barème.

Communauté et engagement : le club (ClubObjectif‑Renta) et les retours d’expérience jouent un rôle important. Les avis Google (≈124 avis début 2025) donnent une note moyenne de 4,6/5, soulignant la qualité du site et la réactivité du support. Parallèlement, Baltis propose des initiatives solidaires via Allcolibri : retrait de plastique, plantation d’arbres, distribution de cahiers. Ces actions renforcent l’attractivité pour les investisseurs sensibles à l’impact.

Bonus parrainage : le code HEROSBALTIS offre le remboursement de 1% du montant souscrit lors de la première souscription (ex. 10€ pour 1 000€ investi), promotion étendue aussi bien au crowdfunding qu’à l’immobilier fractionné.

🔧 Service	📌 Caractéristique
Support client	Chat réactif, mails personnalisés ✉️
Parrainage	Code HEROSBALTIS : 1% remboursé 🎁
Impact	Actions via Allcolibri : plastique, arbres, cahiers 🌱

Phrase‑clé : Une expérience fluide, zéro frais d’accès sur le crowdfunding et des options fiscales intéressantes font de Baltis une plateforme séduisante — à condition de gérer le risque.

Baltis est‑elle régulée et sûre ?

Baltis est régulée en France : agrément AMF et statut PSFP (FP‑2023‑30). La régulation apporte un cadre, mais ne supprime pas les risques liés aux projets immobiliers.

Quel montant minimum pour investir ?

Le ticket minimum est de 100€ pour la plupart des projets de crowdfunding et d’immobilier fractionné ; pour du crowdequity le minimum est souvent de 1 000€.

Quels rendements peut‑on espérer ?

Les rendements annoncés pour le crowdfunding se situent généralement entre 8% et 12% ; pour l’immobilier fractionné entre 6% et 9%. Ces chiffres sont des objectifs et non des garanties.

Comment Baltis sélectionne‑t‑elle ses projets ?

Chaque projet est audité : visite, audit technique, vérification juridique et financière, puis avis consultatif d’un ‘Conseil des Sages’. Des garanties spécifiques peuvent être exigées selon le dossier.

Le crowdfunding via Baltis est‑il adapté aux débutants ?

L’accès facilité (ticket de 100€) et la qualité des fiches projet rendent Baltis intéressant pour débuter, mais la compréhension des risques et la diversification restent indispensables.