Faut-il rénover ou faire construire ?

Rénover ou faire construire, telle est la question pour tout primo-accédant, ou pour tout propriétaire qui chercherait à changer de logement. Alors, dans quel cas faire construire ? Et dans quels cas rénover ? Faisons ensemble le tour de la question. 

Faire construire ou rénover : les critères de choix

Le choix entre la rénovation et la construction neuve va dépendre de différents critères, qu’il est bon d’anticiper :

• Le coût : est bien évidemment un critère de choix. La manière la plus simple d’être certain du coût est d’acheter une maison en bon état. La construction, comme la rénovation, comporteront toujours leur part d’inconnues…
• Le marché immobilier : le choix peut varier en fonction du marché immobilier local. Il sera plus facile de faire construire dans une zone peu tendue. Au contraire, qui veut vivre dans une grande ville aura plus de chances de trouver son bonheur dans la rénovation.
• La conjoncture : les conjonctures peuvent jouer sur ce choix. Par exemple, la construction d’une maison est devenue nettement plus coûteuse depuis la crise du Covid, ce qui refroidit de nombreux futurs propriétaires. 
• Les délais : la question du délai est toujours bonne à prendre. Il faut prévoir au minimum un an pour la construction d’une maison, mais ce délai peut parfois être le même pour un gros projet de rénovation. 
• Les opportunités : votre choix peut parfois être guidé par des opportunités, comme le fait de trouver un terrain constructible pas cher ou de dénicher la maison de vos rêves !
• Les préférences : certains particuliers adorent le charme de l’ancien, tandis que d’autres préfèrent le contemporain. Cela peut forcément guider votre choix entre rénover et faire construire. 

Dans tous les cas, l’achat d’une maison est toujours une étape importante, qui comporte sa part de risques. C’est donc un choix à faire en toute connaissance de cause.

Quel est le moins cher : construire ou faire rénover ?

La question du prix d’une rénovation de maison ou d’une construction est toujours importante à prendre en compte, mais difficile à estimer !

Dans les faits, tout peut dépendre de la nature des travaux. En théorie, la rénovation est moins coûteuse, mais le prix de rénovation d’une maison ancienne avec architecte dépasse parfois celui de la construction neuve ! 

Voici quelques éléments de coût à connaître :

• Le prix d’une construction neuve : se compose du coût du terrain et du coût de la construction (fourniture et pose). On considère que le prix de construction d’une maison se situe entre 1500 et 3000 € par m2, hors prix du terrain.
• Le coût d’une rénovation de maison : se compose du prix d’achat de la maison, et du coût des travaux (fourniture et pose). On considère que le prix d’une rénovation de maison se situe entre 500 et 2000 € par m², sans compter le prix de la maison. 

Le souci étant que la comparaison est rarement pertinente, car les maisons sont souvent construites dans des zones plus reculées (loin des grandes villes), et profitent donc d’une valorisation immobilière moins grande.

Une chose est sûre : la récente hausse du coût des matériaux tend à rendre la construction neuve plus chère, d’autant plus qu’elle ne fait l’objet d’aucune aide financière (contrairement à la rénovation). Les chiffres parlent d’eux-mêmes, avec une chute supérieure à 26 % sur le marché de la maison neuve hors lotissement en 2022.

À savoir : naturellement, les prix dépendent de l’ampleur du projet et du choix des matériaux. Sur un projet haut de gamme, les frais peuvent se compter en milliers d’euros par mètre carré ! 

Faut-il rénover ou faire construire ?

Pour savoir s’il est pertinent de rénover ou faire construire, mieux vaut bien étudier le marché local. 

Si votre budget est limité, la meilleure option est de chercher un bien immobilier en bon état et dans votre gamme de prix. Il est en effet primordial de réduire la marge d’incertitude liée au budget, qui sera forcément existante dans un projet de construction ou dans une rénovation lourde. 

Ceci dit, le choix entre rénover ou faire construire aura ses avantages et ses limites : 

Les avantages de faire construire

L’idée de faire construire est pertinente pour différents points :

• Vous êtes en mesure de choisir les éléments qui vous intéressent, et pouvez même créer une maison « sur-mesure ». Attention néanmoins, le prix d’une maison d’architecte ne sera clairement pas pour toutes les bourses. Or, le niveau de personnalisation d’une maison en kit ou d’une maison résidentielle sera limité. 
• Vous profitez d’une maison qui respecte les normes de construction actuelles (bonne isolation, faible consommation énergétique, etc.). Une maison neuve est forcément moins coûteuse en chauffage et entretien qu’une maison ancienne. En contrepartie, on notera que le respect de la RE 2020 augmente considérablement le prix d’une construction neuve. 
• Vous limitez les risques de « mauvaise surprise » (à condition bien sûr de choisir un constructeur fiable) et vous disposez d’une garantie décennale.
• Si vous préparez correctement votre projet, le budget est mieux encadré (moins de risque d’écart), car les contrats de construction sont clairement encadrés. 

En contrepartie, le choix de la localisation est souvent limité, puisqu’il est parfois difficile de trouver un terrain constructible. Le délai des travaux peut par ailleurs parfois être très long, ce qui nécessite de pouvoir attendre de longs mois, voire plus d’une année, avant l’emménagement. 

Les avantages de rénover

L’idée de faire rénover est intéressante pour différents points :

• Le choix de la localisation est souvent plus permissif en rénovation, car les « bons » emplacements sont souvent déjà occupés ! On trouve donc des logements mieux situés en achetant une maison ancienne.
• La rénovation énergétique d’une maison ancienne peut permettre de toucher certaines aides financières. Ce point reste néanmoins limité pour les ménages aisés. 
• Un projet de rénovation est généralement plus rapide, sauf si vous vous attaquez à la rénovation d’une ruine ! 
• Si vous êtes excellent bricoleur, il est possible de faire des économies importantes sur la main-d’œuvre. Ce n’est pas forcément le cas en neuf, car la construction impose certains frais très importants (notamment les frais d’assurance). 

En contrepartie, il est parfois plus difficile d’estimer le budget d’une rénovation, et vous n’êtes jamais à l’abri de mauvaises surprises (malfaçons, travaux imprévus, etc.). 

À l’heure actuelle, on remarque néanmoins que les particuliers se tournent de moins en moins vers la construction neuve, qui a perdu de son attractivité, du fait d’une hausse du coût de construction, mais aussi du prix des terrains. 

La meilleure option reste de consulter les opportunités locales, pour mieux vous faire une idée des coûts, et tirer vos propres conclusions.